即使前期的确权流转都能顺利落实，但如没有成熟的盈利模式和优秀的合作企业、种植户，动辄十余年的项目容易中途夭折。

在中信信托“破冰”推出首款土地流转信托后，北京信托一月内先后在江苏省无锡市和句容市两地推出土地流转信托，原本由信托业龙头中信信托主导的土地流转信托试点似乎出现了扩围势头。

不过，据记者了解，虽然目前安信信托、中融信托、中粮信托、安徽国元信托、上海信托、华宝信托、平安信托等许多信托公司已开始了相关的研究准备和实地调研，但它们大部分都处于观望之中，短期内并没有打算推出土地流转信托。

无论是已经有产品推出的中信信托、北京信托，还是其他信托公司，大家都在思考一个问题：土地流转信托如何才能赚钱，这也是诸多信托公司只是观望却不出手的真实原因。

而中信信托、北京信托对这一问题思考后的结果也各不相同。

土地信托模式各异

实际上，“土地流转信托”也并非今年才出现。

自2008年起，湖南、福建一些地区就率先开始以信托的方式探索实现土地流转和规模经营，先后出现了土地流转信托的“绍兴模式”，“益阳模式”以及“沙县模式”。但无论是湖南还是福建，早期的土地流转信托虽然突破了农民-企业的传统土地流转模式，但并没有真正引入商业信托公司，而是政府单独成立政府土地信托机构，并作为农民土地经营权的受托人参与土地流转。

相比之下，目前由中信信托、北京信托主导推出的土地流转信托已与早期模式大相径庭，而中信信托、北京信托所推出的土地流转信托模式也不尽相同。

在流转土地的归集上，中信信托和北京信托虽然都以财产权信托的方式受托农户的土地经营权，但分别采取了不同的方式。在中信信托“服务商+混合结构化设计”模式中，完成土地确权登记后的农民将手中的土地承包经营权直接委托给中信信托。北京信托为此设计了“土地合作社+专业合作社”的模式，先由农民以其土地承包经营权入股当地的土地合作社，再由土地合作社作为委托人，将土地承包经营权委托给北京信托。

作为信托公司，无法直接参与农业经营，必须将受托的流转土地租出去以获得地租收益。

据了解，中信信托将归集后的全部土地出租给了安徽帝元现代农业投资有限公司（下称“安徽帝元”），由安徽帝元作为服务商，负责对流转土地的开发整理、招商招租等。

北京信托的“土地信托之无锡桃园村项目”将土地租赁给阳山镇桃园村水蜜桃种植大户成立的水蜜桃专业合作社，金色田野系列的土地信托将土地租赁给句容市新农村发展实业有限公司。

但北京信托的“双合作社”模式并不是将土地一直租赁给某个种植单位，而是面向专业大户、家庭农场、农业合作社、农业企业，最终实现土地在上述主体间的多元流动。

盈利指向生态农业

“对于流转后的土地来说，虽然其承包经营权暂时发生了转移，但其土地的所有权、使用权以及土地的农业性质必须保持不变。信托公司的作用就是将集中起来的土地转租给种植大户和专业农业公司，是整个链条是否盈利关键就看种植大户和专业的农业公司。”中部一家信托公司的副总经理对记者表示。

按照中信信托的规划，流转后的土地将建设现代农业循环经济产业示范园，安徽帝元则是园区建设的实施方，围绕着示范园区项目的农户、中信信托、安徽帝元的利益也将来源于该产业示范园的收益。

“为了项目试点财产性信托我们也做了让利，其实并不赚钱，真正可能的收入主要来源于后期资金信托的管理费，这也是农户除了租金收入外可能的收入来源。”一位中信信托的内部人士称。

据了解，该园区规划了五大板块，涉及二十多个子项目，具体包括现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。

北京信托的金色田野系列一共有5只土地信托，受托土地规模达9928.46亩。为了最大限度内增加土地的农业价值，北京信托将农业产业链上的育种、生产、销售、服务等诸多环节解构，将农田水利设施建设、农产品物流设施建设、销售网络建设、农机农技服务工作外包给专业农业公司，最终由各类型专长的生产者种植。

“生态农业的方向确实挺好，但并不意味着一定就能赚钱。土地流转后的增值收入，不在于流转本身，而在于流转之后是否能让真正有优势的农户从事相应的生产，同时让土地生产处于机械、科技高效配合之下，否则就难以增收，各方利益也保证不了。”上述信托公司的副总经理分析称。

短期复制可能性不大

土地流转信托无疑是信托业创新的一个主要方向，而且未来该类信托的体量也一定会迅速增加，但现在就涉足土地流转信托，大部分信托公司还是心里没底。

“土地流转信托未来的需求会比较大，但现在各省的情况并不一样。土地流转信托很大一部分取决于当地的土地流转的政策以及登记的完成情况，没有当地政府的合作，项目的成立和后期管理都是问题。”一位华北的信托公司高管称。

据该人士称，即使前期的确权流转都能顺利落实，但如果没有成熟的盈利模式和优秀的合作企业、种植户，动辄十余年的项目很容易会中途夭折。

据记者了解，中信信托、北京信托在推出土地流转信托之前都花费了大量的时间研究调查，进行流转土地确权、登记、颁证。其中，中信信托所推出的土地流转信托，由于之前当地早已基本完成土地的确权登记，中信信托前期花费的时间才最短，但前后也准备了五个多月。

除此之外，土地流转信托收益权转让也是一个问题。中信信托的宿州项目设置的受益期限为12年，北京信托的桃园村项目虽然不设定固定信托期限，但不少于15年。这意味着未来，土地流转信托还面临一个农户信托收益权变现的问题。

然而，目前国内还没有统一的信托登记制度，更没有针对投资者的信托收益权转让的成熟市场。